Можно ли продать половину жилья, если второй собственник против

Действующее законодательство допускает как единоличное владение объектами недвижимости, так и долевую или совместную собственность. В последнем случае граждане получают статус совладельцев. Возможности по распоряжению недвижимостью зависят от того, были ли доли выделены в натуре.

Продажа совместной собственности сопряжена с некоторыми сложностями. Лучше всего, если в сделке участвуют все дольщики, а объект продается целиком. Однако один из совладельцев может отказаться заключать договор купли-продажи. О том, как продать половину дома, если второй собственник не согласен, мы и поговорим ниже.

Можно ли продать долю без согласия одного из собственников

В соответствии с действующим законодательством, каждый дольщик вправе распоряжаться своей собственностью. Однако совместное владение предполагает ряд нюансов, которые зависят от условий сделки.

Например, проще всего продать квартиру целиком. В этом случае необходимо не только согласие каждого из сособственников, но и их непосредственное участие в сделке. Если же кто-то из дольщиков не согласен, то квартиру можно продать без его доли. Однако найти покупателя на такой объект будет сложнее, ведь мало кто хочет делить недвижимость с незнакомым человеком.

О совместной и долевой собственности

Если у квартиры один владелец, то речь идет об индивидуальной собственности, если несколько – то об общей. Последняя бывает двух видов:

1. Совместная. Квартира или дом принадлежит как минимум двоим лицам. Каждый из собственников имеет права на объект в целом. То есть, доли не выделены в натуре. Соответственно, граждане могут распоряжаться общим имуществом сообща и солидарно несут за него ответственность. Чтобы продать такой объект, потребуется согласие всех сособственников. Они не вправе распоряжаться общим имуществом самостоятельно.
2. Долевая. В этом случае квартира также принадлежит нескольким гражданам. При этом каждому из собственников выделена определенная доля, за которую он несет персональную ответственность. Эту часть недвижимости можно продать, обменять или подарить. Если доля соответствует комнате, то собственник имеет право повесить замок на дверь, не впуская на свою территорию других жильцов.

Наличие прав на долю в квартире позволяет гражданину зарегистрироваться по месту жительства. В данном случае не имеет значения, какой частью жилья владеет заявитель. Если же жильцы хотят, чтобы их доли соответствовали конкретному помещению в квартире, их следует провести процедуру определения порядка использования объекта. Этот процесс может быть проведен добровольно или в судебном порядке. В результате за каждым из жильцов закрепляется определенная комната, если обстоятельства это позволяют.

Сособственники должны оплачивать коммунальные услуги вне зависимости от размера их долей. При формировании долга процесс предоставления услуг приостанавливается даже в том случае, если один из собственников своевременно вносил плату.

Действующее законодательство позволяет дольщикам продавать, завещать, дарить свою недвижимость. Кроме того, доля может находиться в залоге или под арестом.

Как продать долю, не получая согласия других собственников

Для продажи доли согласие сособственников не требуется. Однако здесь нужно помнить о преимущественном праве выкупа. То есть, сначала продавец должен предложить свою часть недвижимости другим дольщикам. И только в случае их отказа объект можно продавать третьим лицам. Если же преимущественное право выкупа не будет соблюдено, то один из дольщиков может подать в суд и добиться аннулирования сделки.

Если сособственники соглашаются выкупить долю, то дальнейшая ситуация может развиваться по двум сценариям:

1. Доля передается одному совладельцу. В таком случае его часть пропорционально увеличивается.
2. Доля продается нескольким собственникам, которые делят ее между собой.

Продать часть общего имущества можно только при наличии выделенной доли. Если же объект находится в общей совместной собственности, то для любых сделок понадобится согласие всех совладельцев.

Особенности выделения доли

Выделение доли при продаже объекта целесообразно при одновременном наличии таких условий:

• квартира или дом находится в совместной собственности;
• как минимум один собственник не хочет продавать объект.

Существуют следующие варианты выдела доли:

1. По согласию собственников. Это наиболее быстрый и простой вариант. В данном случае все дольщики составляют соглашение и подписывают его. Впоследствии документ подлежит нотариальной заверке и госрегистрации.
2. В судебном порядке. Если договориться с собственниками не удалось, придется обращаться в суд. Исковое заявление следует подавать в районный суд, расположенный по месту нахождения объекта недвижимости. Если судья удовлетворит иск, заявитель сможет зарегистрировать право собственности на выделенную долю.

Став законным владельцем доли, гражданин сможет ее продать.

О праве преимущественного выкупа

По закону владелец доли обязан уведомить о ее продаже сособственников. Право приоритетного выкупа закреплено в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, перед тем как выставить долю на общие торги, ее нужно предложить другим жильцам.

Оповещения о предстоящей продаже оформляются в письменном виде и рассылаются дольщикам. На принятие решения отводится 30 дней.

В сообщении нужно указать цену и ключевые условия продажи. Например, следует указать, как должны совершаться расчеты.

Способы уведомления о продаже

Важно не только позаботиться о том, чтобы каждый дольщик получил уведомление, но и подтвердить этот факт документально. Наиболее популярными вариантами извещения являются:

1. Личное вручение. Получив уведомление, каждый дольщик должен расписаться на экземпляре заявителя, написав свои ФИО и поставив дату вручения.
2. Отправление документа по почте. Рассылать предложения следует по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
3. Через нотариуса. Продавец может обратиться в нотариальную контору и попросить сотрудника разослать документы адресатам.

Наиболее распространенным является третий вариант, поскольку нотариус выдает заявителю свидетельство о направлении документов. Когда же уведомление передается получателю, оформляется свидетельство о вручении бумаг.

Иногда совладельцы не получают уведомлений. Выступая против продажи, они могут умышленно не открывать дверь курьеру или отказаться забирать письмо на почте. В таком случае целесообразно будет попросить нотариуса оформить свидетельство о том, что заявитель предпринял все возможное для извещения дольщиков. Однако получить подобный документ можно далеко не в каждой нотариальной конторе.

Если собственник не планирует принимать предложение о покупке, он вправе отказаться от него в письменном виде. В таком случае можно сразу же выставлять долю на общие торги. Если же письменного отказа нет, необходимо выждать месяц с момента рассылки уведомлений.

Где оформляется сделка

Договор купли-продажи доли в обязательном порядке должен заверяться нотариусом. В данном случае посещение нотариальной конторы является гарантией законности соглашения и соблюдения интересов третьих лиц.

Нотариус обязан проверить все документы и обеспечить юридическую чистоту сделки. Без его посредничества в сотрудники Росреестра откажутся регистрировать договор купли-продажи.

Какие документы нужно подготовить

В первую очередь продавцу следует составить уведомление о продаже доли. Этот документ оформляется в письменном виде и заверяется нотариально. В нем должна присутствовать такая информация:

• данные заявителя;
• сведения об адресате;
• информация о выставлении доли на торги;
• данные реализуемой недвижимости (адрес, размер доли и т. д.);
• стоимость.

В извещении следует указывать актуальную цену объекта. Впоследствии гражданин не вправе продавать долю дешевле, чем было указано в документе. Таким образом, если была оглашена сумма 900 тысяч рублей, то снижать ее до 850 нельзя. А вот повысить – можно.

Если ответа от дольщиков не последовало, занимаемся подготовкой таких документов:

• правоустанавливающие бумаги на долю;
• бумага, подтверждающая рассылку уведомлений;
• супружеское согласие, если объект приобретался в браке;
• справка о количестве собственников.

Если у нотариуса возникают сомнения в дееспособности сторон, он вправе потребовать справку от психиатра и нарколога.

Сроки оформления

Процесс продажи квартиры в среднем составляет 5-6 недель. Месяц уходит на ожидание ответа от сособственников. Еще несколько дней необходимо для оформления документов нотариусом. После этого объект нужно зарегистрировать в Росреестре, на что уходит 7-9 дней.

Стоимость услуг

При заключении договора купли-продажи сторонам придется оплатить следующие услуги:

• помощь нотариуса в подготовке и заверке документов (услуги технического и правового характера);
• госпошлина за регистрацию перехода прав.

Расходы при заключении договора купли-продажи во многом зависят от региона. Как правило, окончательная сумма достигает нескольких десятков тысяч рублей.

Возможен ли отказ

Отказ можно получить как от нотариуса, так и от сотрудника Росреестра. Чаще всего это происходит по следующим причинам:

1. Собственники не получили уведомления о продаже.
2. Супруг не дал согласия на отчуждение доли.
3. Один из дольщиков является несовершеннолетним. Разрешение от органа опеки получено не было.
4. Договор не был заверен нотариально.
5. Один из участников сделки недееспособен.

Если гражданин считает, что отказ был неправомерным, он имеет право обжаловать его в судебном порядке.

Особенности взаиморасчетов

Покупатель может передать продавцу сумму как наличными средствами, так и посредством банка. Наиболее популярными вариантами взаиморасчетов являются банковская ячейка и аккредитив.

Также сторонам нужно определить, кто именно будет оплачивать услуги нотариуса. Госпошлина за регистрацию права собственности всегда оплачивается покупателем.

Если второй собственник является несовершеннолетним

В данном случае все зависит от вида собственности:

1. Если квартира находится в общей совместной собственности, то согласие на продажу должны дать все владельцы. Если ребенку не исполнилось 14 лет, то подобные решения за него принимаются родителями. По достижении 14-летия гражданин может самостоятельно принимать участие в подобных сделках. Однако для этого потребуется родительское согласие. Кроме того, продажа доли осуществляется с разрешения органов опеки.
2. Квартира находится в долевой собственности. В этом случае гражданин вправе распоряжаться своей недвижимостью. Тот факт, что второй дольщик является недееспособным, его никак не ограничивает. Получать согласие органов опеки на продажу доли не нужно.

Возможные риски

Если доля в квартире продается без согласия сособственника, то сделка может быть впоследствии признана недействительной. Причина – несоблюдение интересов дольщиков. Например, один из жильцов может обратиться в суд, заявив о том, что он вообще не был уведомлен о продаже.

Чтобы подобного не произошло, нужно иметь доказательства того факта, что уведомления были разосланы. Кроме того, документально должна быть закреплена дата отправки таких извещений.

Таким образом, продать часть квартиры или дома реально даже в том случае, если второй владелец выступает против этого. Главное – не спешить и соблюдать все вышеперечисленные этапы. Но лучшим вариантом будет совместная продажа долей, когда квартира переходит к новому владельцу целиком.