Как правильно передать свою квартиру родственникам? Что выгоднее — завещание или дарственная на квартиру? Этот вопрос требует детального разбора и изучения каждой конкретной ситуации. В этой статье мы дадим на него исчерпывающие ответы.
Немного теории
Пожилые люди могут передать свою недвижимость родственникам двумя способами:
- Через дарственную.
- Через завещание.
Существует еще и третий способ — передача наследства по очередности, но в этом случае человек никак не влияет на процесс — все делится согласно нормам закона. Поэтому рассматривать этот вариант мы не будем.
Что именно выбрать — решать только вам
Какой из этих двух вариантов наиболее подходящий? Чтобы сделать правильный выбор, вам нужно ответить на несколько вопросов:
- Кто именно будет выгодополучателем или наследником.
- Есть ли недопонимания между родственниками, ссоры или споры касательно этой недвижимости.
- Сможет ли лицо, которому достанется квартира, стабильно оплачивать коммунальные счета.
- Не совершаются ли против владельца обманные или мошеннические действия со стороны родственников или выгодополучателей.
- Есть ли необходимость ухаживания за собственником.
- Сможет ли лицо, получившее недвижимость, оплатить налоги.
- Нужно ли владельцу проживать в недвижимости после ее передачи.
Ответив на эти вопросы, вы сможете решить, что лучше дарственная или завещание на квартиру — просто дочитайте до конца эту статью.
Отличия в оформлении
Дарственную на недвижимость можно составить как у нотариуса (рекомендуется именно этот вариант, поскольку юрист становится гарантом сделки), так и просто составив соответствующее заявление. Завещание составляется только у нотариуса, в присутствии двух свидетелей. При этом дарственная обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре (точнее, сама сделка передачи имущества), иначе она превращается в ничего незначащий документ. За составление завещания вам придется заплатить определенную сумму нотариусу (обычно это 3—5 тысяч рублей). Договор дарения можно просто скачать, распечатать и заполнить дома.
Как быть с правами на собственность
Составив завещание, вы не теряете свои права на квартиру и она по сути остается вашей. Переоформление ее произойдет только после смерти наследодателя.
Важно: официально наследство открывается в день смерти, но смена собственника произойдет не раньше, чем через 6 месяцев с этой даты.
Наследополучатель, который указан в завещании, при жизни наследодателя не имеет абсолютно никаких прав на недвижимость и даже не может в ней проживать без согласия владельца.
А вот с дарственной все наоборот. Составив этот документ, выгодополучатель обращается в Россеестр и через 2—3 недели получает государственный сертификат на право собственности на квартиру. Он становится официальным владельцем имущества и может даже продать его, если захочет. Бывший владелец лишается всех прав на квартиру, в том числе и права на проживание. Это нужно обязательно учитывать при составлении договора — нередки случаи, когда дети выселяли родителей на улицу после переоформления.
Вступление в наследство оканчивается переоформлением имущества
Коррекция документов и внесение в них изменений
Чтобы определить, что лучше оформить: дарственную или завещание, давайте рассмотрим ситуацию, когда владелец квартиры решил поменять свое решение. Завещание, согласно закону, можно менять хоть каждый день — добавлять в него новых наследников или, наоборот, убирать, менять размеры доли или прописывать в него новое имущество. То есть в этот документ вы всегда сможете внести необходимые изменения.
Пример: глава семьи завещает свою квартиру младшей дочери, а дом — старшему сыну. Через какое-то время дочь выходит замуж и уезжает в другую страну, контактов с родными не поддерживает. Глава семьи переписывает завещание, указывая сына единственным наследником. После смерти квартира и дом отходит сыну.
С дарственной все проще — если она была составлена, а сделка передачи имущественных прав была проведена через Росреестр, то изменить свое решение бывший владелец не сможет. Точнее, в некоторых случаях сделку можно признать незаконной, но это будет достаточно сложно (нужно будет доказать, что существует нарушение законодательной процедуры передачи или условий договора). Но если одариваемый не нарушает закон и своевременно оплачивает коммунальные, то отобрать у него квартиру не удастся.
Налоговый вопрос
Итак, завещание или дарственная: что лучше и дешевле в оформлении и для родственников? С 2006 года старый ГК утратил свою силу, поэтому при наследовании больше не нужно платить огромных сумм. Теперь при получении в наследство квартиры не нужно платить какие-либо налоги (только пошлина при перерегистрации недвижимости).
А как с дарственной? Если подарок делается между близкими или кровными родственниками, то налога также не существует. Но если документ оформляется на иное лицо, то ему придется уплатить НДФЛ в размере классических 13% от кадастровой стоимости квартиры. При переоформлении вам также нужно будет заплатить госпошлину в Росреестр.
Родственники не платят налогов при получении подарков
Кому достанется недвижимость
Теперь рассмотрим всякие спорные моменты и способы их избежать. Чтобы понять, как лучше оформить квартиру (дарение или завещание), нужно понять, кто именно может претендовать на получение имущества. Дело в том, что при наследовании есть определенная категория людей, которая гарантированно получит свою долю, даже если вы пропишете в завещании запрет на это. К таким людям относятся иждивенцы, несовершеннолетние дети и нетрудоспособные супруги.
Пример: глава семьи завещает свой дом сыну. На момент смерти мужа жена уже выходит на пенсию и является нетрудоспособной. Соответственно, она имеет право на получение части от этого дома.
С дарственной ситуация другая — даря имущество, вы передаете его конкретному человеку и никто не сможет оспорить ваше решение.
Так что выбрать?
Исходя из вышеперечисленного, вы уже наверняка сделали вывод о том, что лучше — дарение или завещание квартиры именно в вашей ситуации. Дать однозначный ответ на этот вопрос, ничего не зная о семейных отношениях и наследниках невозможно — с этим нужно определяться именно вам. Вы также можете проконсультироваться с юристом или нотариусом по этому поводу.
Примечательно, что для наследников обещания наследодателя о получении имущества являются достаточно призрачными. Во-первых, человек может прожить очень долго. Во-вторых, завещание всегда можно изменить. В-третьих, у владельца имущества всегда могут появиться новые наследники.
Как составить завещание
Мы рекомендуем заниматься этим не самостоятельно, а обратившись к нотариусу. Дело в том, что завещание все равно нужно будет передавать ему на хранение. У вас также есть возможность составить закрытое завещание и передать его нотариусу в запечатанном конверте. В документе нужно указать:
- ФИО составителя.
- Дата составления, место составления.
- Число, месяц, год рождения, место жительства завещателя.
- Паспортные данные.
- Суть заявления.
- Название объектов, которые передаются по наследству.
- Их местоположение (адрес, этаж), детальное описание.
- Доли, на которые делятся объекты.
- Перечень наследников.
- Количество составленных экземпляров.
- Был ли документ составлен лично или через представителя.
Отдельно на конверте проставляется нотариальное удостоверение того, что он был зарегистрирован и внесен в систему. Юрист также проводит следующие действия:
- Проверяет личность человека, составившего документ.
- Проверяет его дееспособность.
- Проверяет правильность составления завещания, наличие подписи.
- Ставит свою резолюцию, подтверждает ее печатью.
- Вносит документ в реестр.
Завещание обязательно регистрируется у нотариуса
Как оформляется дарственная
Для составления этого договора нет нужды посещать нотариуса — это можно сделать даже дома. В нем необходимо указать:
- Паспортные данные обеих сторон.
- Дата и место составления документа.
- Даты рождения обоих сторон
- Место жительства.
- Сущность документа.
- Название имущества, его адрес, площадь, количество комнат.
Дополнительно в дарственную можно ввести требование о своевременной оплате коммуналки, проведении регулярного ремонта и поддержания порядка. Если эти пункты будут нарушены одариваемым, то даритель имеет право отозвать договор и вернуть квартиру, но только при наличии веских доказательств.
Пример: отец дарит своему сыну квартиру, проживая при этом в частном доме. В дарственной указано требование о своевременной оплате коммуналки и поддержании недвижимости в хорошем состоянии. Через полгода сын теряет работу, начинает пить, перестает платить квартплату, устраивает в жилище притон и периодически заливает соседей. Отец разрывает договор и возвращает квартиру себе, выселяя из нее сына.
Итак, дарственная или завещание — что нельзя оспорить после заключения договора? Вы уже знаете, что завещание составитель может изменить в любой момент, поэтому никаких гарантий получения имущества оно не несет. Дарственная же не может быть изменена в одностороннем порядке после подписания, поэтому это — более надежное решение в большинстве случаев.
