Продажа квартиры после вступления в наследство

Получение наследства радует многих возможностью реализации имущества по своему усмотрению. Сначала многие сталкиваются с длительной процедурой оформления документов по «упавшему» на них благосостоянию. Потом начинают искать варианты распоряжения. Встает вопрос, когда можно продать квартиру, полученную по наследству? Другой темой для размышления становится уплата налогов после продажи.

Когда можно продать квартиру после наследства?

Продажа квартиры осуществляется после официального вступления в наследство. Процесс предполагает оформление жилплощади на наследника, когда он получает свидетельство о праве собственности. Документ позволяет выполнять различные операции с недвижимостью, которой человек владеет. Не стоит забывать, что законодательством предусмотрена оплата налогов за полученные доходы от реализации методом продажи.

Есть ли ограничения по срокам?

Если в качестве объекта наследования выступает квартира или доля, время продажи следует отложить на 6 месяцев. Этот срок дается на процедуру поиска других законных наследников. Распоряжаться имуществом по желанию можно, получив свидетельство о вступлении в наследство.

Гражданский кодекс предусматривает исчисление срока давности, который позволяет оспорить владение наследством. При появлении других людей, заявляющих о праве на квартиру, дело будет пересмотрено.

Отличия от основной процедуры

Наследование является долгим процессом, когда новый собственник ожидает вступления во владение и распоряжения имуществом. Особенностью продажи в данной ситуации является прохождение операции оформления документов в Росреестре. Прежде необходимо пройти нотариальную процедуру получения информации из завещания или претендовать на наследство по родственным связям.

Наличие завещания иногда не позволяет продать имущество в связи с указанием запрета на подобные действия. А также покупатели неохотно совершают сделку, объектом которой выступает наследованная жилплощадь. Ведь всегда могут появиться иные родственники, претендующие на жилье.

В любой спорной ситуации можно получить бесплатную консультацию у нотариуса или юриста.

Если наследовалась квартира с долгами

Не исключены случаи получения жилплощади с долговыми обязательствами. Чаще всего это неуплаченные счета за услуги ЖКХ. Наличие долгов позволяет БТИ и иным органам запретить реализацию имущества.

Покупатель обязательно потребует предъявления справок об отсутствии неоплаченных счетов. А также в процессе сделки следует проверять документы из разных инстанций (ЕГРП, органы опеки при наличии прописанных детей).

Порядок продажи квартиры

Ход процесса предполагает получение и сбор всей необходимой документации. Но прежде требуется миновать вступление в наследство. Официальное признание статуса наследника позволяет подавать заявление на оформление собственности и начинать искать покупателя. Заключение сделки между продавцом и покупателем подразумевает получение денег одной стороной. Вырученные средства считаются доходом, на который подается декларация. Она служит основанием для уплаты налога.

Обращение к нотариусу

В обязанности нотариуса входит ведение процесса унаследования после подачи письменного заявления, в котором человек указывает свое намерение по недвижимому объекту. Наследование проходит в течение 6 месяцев с даты смерти. Наследники по завещанию или по закону получают свидетельство о вступлении в наследственные права. Если предусмотрено несколько человек, претендующих на оформление квартиры по закону, свидетельство подлежит выдаче по отдельности всем. Доля гражданина прописана в основном блоке документа.

Документация

При пользовании услугами нотариуса следует предъявить перечень документов:

• паспорт;
• свидетельство о смерти;
• завещание при наличии;
• документы, подтверждающие наличие родственных связей;
• свидетельство о праве собственности на квартиру, оформленное на умершего.

Доля в жилье распределяется соответственно законным претендентам на наследство.

Наличие свидетельства о наследовании позволяет написать обращение в Росреестр для оформления права собственности.

В случае реализации собирается пакет документации:

• законно установленное право владения (свидетельство о наследстве);
• свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость;
• технический паспорт;
• выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии наложенных арестов или обременений;
• справка, где указывается, что на жилплощади никто не прописан;
• акт, свидетельствующий об оплате коммунальных услуг.

Составляющей перечня собираемых документов в некоторых случаях является согласие мужа (жены). При наличии супруга (и) согласие второго лица требуется в ситуации, когда составлен брачный договор с условием рассмотрения любой собственности на равных правах.

Важно: При наличии зарегистрированных на жилплощади детей, необходимо получить разрешение службы опеки.

Договор купли-продажи

Обращение с недвижимостью с целью реализации подразумевает оформление договора купли-продажи, где прописываются все условия передачи объекта. Основными пунктами документа являются:

• информация о продавце и покупателе;
• рыночная стоимость квартиры;
• вариант оплаты (задаток, полная сумма);
• данные по объекту сделки (площадь, адрес, технические параметры);
• срок передачи денег и ключей.

Указание в документе рыночной стоимости позволяет некоторым людям написать заниженную цену. В результате налоговые правила при продаже имущества не будут действовать, если стоимость будет ниже 1000000 руб. Налог на доход в данном случае не рассматривается. Избежать таких уловок удалось после принятия дополнений к нормативным актам касательно налогообложения. С 2016 г. сборы исчисляются с кадастровой стоимости, которая подлежит умножению на коэффициент 0,7.

Договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания и заверения его участниками сделки.

Быстро и бесплатно оформить договор не получится. Лучше воспользоваться услугами юриста, нотариуса (у которого оформлялось свидетельство о вступлении в наследство).

Регистрация сделки в Росреестре

Следующий этап после оформления договора осуществляется в государственном органе Росреестре. Операция обязательна в случаях проведения законных сделок. Допускается несколько способов проведения:

• обратиться лично;
• воспользоваться услугами юриста;
• отправить письмо почтой;
• выполнить действия через МФЦ.

Сделка регистрируется путем подачи заявления, к которому прикладываются иные документы:

• паспорта сторон договора;
• документ о проведении купли-продажи и акт передачи-приемки;
• квитанция оплаты пошлинного сбора (от покупателя).

Процесс регистрации права на имущество занимает 10 дней. Период отсчитывается с даты приема документов.

Налог и его расчет

При продаже квартиры человеку придется соблюсти налоговое законодательство. Независимо от характера получения недвижимости собственники должны уплачивать подоходный налог в соответствии с установленными правилами при реализации объектов.

Известен перечень условий, на основании которых ведется отсчет срока владения и уплаты налога при реализации:

1. При пользовании квартирой более 3 лет отпадает обязанность внесения налога (период возрастает до 5 лет, если наследник получил недвижимость после 01.01.2016 г.).
2. Срок в 3 года (5 лет) начинается с даты смерти предыдущего владельца (время получения свидетельства о собственности не учитывается).

5-летний период не действует при наследовании квартиры от родственника. Тогда налог можно не платить по прошествии 3 лет.

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

В ситуациях срочной продажи, когда человек не желает дожидаться истечения установленного срока, возможно проведение сделки. Квартира выступит объектом налогообложения, что подразумевает предъявление декларации.

Величина налога зависит от стоимости объекта и гражданства налогоплательщика:

1. Резидент РФ уплачивает 13%, иностранный гражданин перечисляет 30%.
2. Человеку дается налоговый вычет в размере 1000000 руб., что подразумевает начисление сборов с величины оставшихся средств.

Если наследник пытается продать собственность за 1500000 руб., то обложению подлежит 500000 руб. Налог будет равен 13% от 500000 руб.

Согласно утвержденным законам в налоговой политике право на вычет дается один раз и на один объект.

Как не платить налог?

От уплаты налога освобождаются в трех случаях:

• имущество находится во владении не менее 3 лет;
• стоимость квартиры по совершаемой сделке не превышает 1000000 руб.;
• гражданин-продавец относится к льготной категории налогоплательщиков.

Последний вариант предполагает наличие статуса инвалида, пенсионера, ветерана. Предоставление льгот следует уточнять по месту обращения, в Налоговой инспекции.

Продажа наследованной доли

Право собственности на часть присуждаемого имущества может быть реализовано путем совершения сделок купли-продажи. Согласно Гражданскому Кодексу (ст. 250 п.1) преимущество при покупке долевой собственности дается другим наследникам. Процедура реализации состоит из шагов:

1. Написание уведомительных писем каждому долевому участнику находящейся в собственности квартиры, изложив цену и особенности процедуры.
2. Получение письменного отказа каждого владельца.
3. Автоматическое оформление отказа при отсутствии подтверждения от других наследников по истечении 1 месяца после отправки уведомлений.

Несоблюдение процедуры влечет за собой судебное разбирательство, когда другие собственники претендуют на право приобретения квартиры.

Долевая собственность, как и полное распоряжение квартирой дает выгоду при реализации, что подразумевает уплату налогов.

Заключение

Получить наследство можно по прошествии 6 месяцев с даты смерти наследодателя. А распоряжаться полноправно только спустя 3 года. В случае продажи ранее этого срока придется заплатить подоходный налог.