Наследство по ДДУ: как оформить объект в собственность

Получая наследство по ДДУ, человек фактически становится владельцем недостроя. Теоретически он является собственником несуществующей недвижимости, которая появится лишь после сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому при принятии такого наследства следует учесть ряд нюансов.

Почему люди приобретают жилье в недостроенном здании? Ответ кроется в цене. Покупая квартиру в доме на ранних этапах строительства, граждане могут существенно сэкономить. Квартиры в недостроенных объектах могут стоить на 30-40% дешевле, в готовых домах. И чем раньше дольщик вложится в строительство – тем меньше будет стоить для него квадратный метр жилья.

Ниже мы рассмотрим процедуру наследования по ДДУ. Из статьи вы узнаете обо всех нюансах данного процесса.

Правовое регулирование

В соответствии со статьей 1112 ГК РФ, наследство включает в себя не только права, но и обязанности умершего. Исключение составляют те обязательства, которые неразрывно связаны с личностью покойного (например, выплата алиментов).

Долевое участие в строительстве – это, по сути, финансирование строительных работ. По факту, гражданин становится инвестором, получая квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.

С момента заключения договора долевого участия, между инвестором и застройщиком возникает целый комплекс взаимных прав и обязанностей. Причем в пункте 7 статьи 4 ФЗ №214 указано, что после смерти дольщика его права и обязанности переходят к наследникам. И застройщик не вправе отказывать им в праве претендовать на объект.

Оформление наследства по ДДУ происходит аналогично другим способам. Весомые отличия касаются лишь процесса регистрации прав на конкретного человека. Однако это происходит уже после фактического правопреемства.

Общие положения

Передача по наследству имущественных прав осуществляется по общим правилам. Причем неважно, речь идет о квартире в готовом здании или об имуществе, полученном по ДДУ.

Рассмотрим общие моменты наследования подробнее:

1. Если в изначальном договоре ДДУ фигурировал только один дольщик, то это вовсе не означает, что после его смерти объект отойдет одному наследнику. По закону завещатель вправе передать свое имущество неограниченному числу лиц. Причем он вправе определить размер их долей, составив завещание. Если же волеизъявление не было составлено, то наследники получат имущество в равных частях.
2. Помимо прав на объект наследники получают обязанности по ДДУ. Конкретный перечень обязательств указан в договоре. Это может быть выплата остатка суммы, погашения кредита и т. д.
3. Наследник может отказаться от наследования прав и обязанностей по ДДУ. Для этого ему придется оформить отказ от всего наследства. Действующее законодательство не предусматривает возможности частичного отказа – все объекты, входящие в состав наследственной массы, формируют единый комплекс.

Поскольку в состав наследственной массы входят не только активы, но и обязанности завещателя, то в ряде случаев принятие наследства оказывается нецелесообразным. Например, если помимо квартиры по ДДУ у наследодателя есть задолженность по кредиту на несколько миллионов рублей. И если стоимость имущества не перекрывает объем долгов, то принимать такое наследство попросту бессмысленно.

О чем нужно знать наследникам

Процесс наследования прав и обязанностей по ДДУ включает в себя следующие этапы:

1. Оформление свидетельства о смерти наследодателя. Данный документ можно получить в ЗАГСе. По общим правилам он выдается только родственникам.
2. Посещение нотариальной конторы. Получив свидетельство о смерти, следует отправиться к нотариусу, чтобы подать заявление о вступлении в наследство.
3. Получение свидетельства о праве на наследство. Этот документ выдается нотариусом по истечении шестимесячного срока с момента подачи заявления нотариусу.
4. Переоформление прав по ДДУ в Росреестре. Это можно сделать самостоятельно, не привлекая к процессу застройщика.

Действующее законодательство не определяет сроков переоформления прав и обязанностей на объекты. Тем не менее, этот процесс нужно завершить до момента сдачи дома в эксплуатацию. В противном случае у наследника могут возникнуть лишние проблемы.

Наследник не обязан принимать объект – он может продать возможность требования квартиры по ДДУ третьим лицам. Этот вариант хорош в том случае, если наследников несколько. Продав объект, они могут разделить деньги – в ряде ситуаций это лучше, чем оформлять однокомнатную квартиру в долевую собственность.

Договор уступки права требования должен быть подписан всеми наследниками, принявшими имущество покойного гражданина. Размер доли в данном случае значения не имеет.

Если оплата за объект по ДДУ осуществлялась кредитными средствами, то каждый наследник получит обязательство перед банком по оплате определенного займа. Погасить задолженность по кредиту можно и страховкой (если она имеется).

Получив свидетельство, гражданин должен обратиться в банк, чтобы уточнить условия кредита, оформленного наследодателем. Кредиторы нередко идут на уступки, перезаключая договора с наследниками. В таком случае преемник может получить рассрочку платежа или же претендовать на получение более выгодных условий.

Заключение дополнительного соглашения

Получив свидетельство о праве на наследство, преемник имеет право обратиться к застройщику, заключив с ним доп. соглашение о смене стороны. Это необязательное условие – Росреестр не вправе отказывать заявителю в совершении регистрационных действий по причине отсутствия соглашения.

Доп. соглашение заключается заявителем добровольно – никто не имеет права принуждать его к подписанию этого документа. Однако многие застройщики идут на всевозможные хитрости, чтобы убедить правопреемника в необходимости заключения дополнительного соглашения. Это делается ввиду таких причин:

1. Чтобы быстрее получить информацию о наследниках. Впоследствии застройщик сможет направлять уведомления непосредственно тому клиенту, который претендует на жилплощадь по ДДУ.
2. Доп. соглашение может предполагать изменение изначальных условий договора. Например, в документе могут указать, что срок сдачи объекта передвигается на более позднюю дату.

Именно благодаря переносу сдачи объекта дополнительное соглашение является настолько выгодным для застройщика. Кроме того, строительная компания может предусмотреть здесь и другие условия, которые позволят ей снизить свои расходы. Поэтому при подписании документа наследникам рекомендуется внимательно ознакомиться с его текстом.

Наследование объекта по ДДУ – это целиком и полностью законная процедура, в результате которой наследник получает права и обязанности в том объеме, который был установлен изначально заключенной сделкой. Поэтому отказ застройщика передавать квартиру преемнику покойного инвестора незаконен.