Дарственная — это договор между двумя людьми, согласно которого один передает свое имущество, а второй принимает его в полноправное пользование. Договор дарения не обязательно составлять у нотариуса — достаточно просто скачать бланк из интернета и заполнить его согласно общим правилам. А может ли даритель отменить договор дарения? В каких случаях подобная процедура допустима и как она делается? Давайте разберемся.
Немного теории
Договор дарения официально считается необратимым — эта норма детально прописана и разобрана в ГК РФ. Что это означает? То, что даритель не может изменить или отказаться от своего решения, как в случае с классическим завещанием. Почему действует такая норма? Потому что в процессе дарения участвуют две стороны (даритель и одариваемый), поэтому для изменения условий необходимо согласие двух сторон.
Правильно составленную и оформленную дарственную отменить практически невозможно
Теперь перейдем к сути вопроса — можно ли отменить дарственную на квартиру и на каком основании? Изменить договор даритель не может — сделка уже заключена. А вот аннулировать свое решение можно. Но только через суд.
Итак, единственный способ отмены дарственной — это ее аннуляция. Причем для аннуляции у истца должны быть весомые причины и основания. Нельзя явиться в суд и заявить, что вы передумали дарить квартиру, поскольку не сошлись с одариваемым в политических взглядах или отношению к мировой политике — это не является причиной для расторжения сделки.
Реальные причины перечислены в гл.32 ст. 578 ГК РФ:
- Договор был составлен, но имущество не перерегистрировано в Росреесте. Это вообще распространенная практика, которая полностью отменяет сделку. Дело в том, что дарственная по сути не имеет никакой юридической силы — это всего лишь обоснование для переоформления имущества. Многие очень часто совершают данную ошибку, не доводя дело до конца. К примеру, родители оформляют дарственную на детей и со спокойной душой живут дальше, не переоформляя собственность. В итоге после смерти в силу вступает очередность и их имущество делится согласно закону, а не дарственной. Запомните — если вы заключили договор, то на протяжении года (а лучше прямо сразу) нужно обратиться в Росреестр и провести перерегистрацию имущества. Иначе он ничего не значит.
- Новый владелец недвижимости использует ее не по назначению, крайне небрежно к ней относится и наносит квартире урон. Сюда же иногда можно отнести наличие постоянных задолженностей за коммуналку. Причиной в данном случае является нанесение морального/физического вреда бывшему владельцу и соседям. Если одариваемый ведет асоциальный образ жизни, не делает в помещении ремонт, выносит всю мебель и вырезает трубы, заливает соседей, то это будет являться веским аргументом для суда. Но подобные действия необходимо документально подтвердить, собрав показания соседей, участкового и пр.
- Введение в договор сомнительных условий. На основании этого можно заявить, что документ составлен неверно и аннулировать договор дарения. К подобным условиям может относиться требование переоформления квартиры после смерти владельца, требование пожизненного содержания или проживания в ней и пр.
- Гибель нового владельца. Но данная причина будет реальной только в том случае, если в документе указывается возможность подобной передачи. Если такого пункта нет, то недвижимость будет разделена между наследниками нового владельца согласно завещания или очередности.
- Человек, который подарил свою квартиру, был невменяемым или недееспособным. Это необходимо доказать документально. Вы должны понимать, что доказать данный факт будет достаточно трудно — уже через несколько дней из крови выводятся следы алкоголя и наркотиков. Подобным путем можно действовать только в том случае, если у вас есть неоспоримые доказательства (показания свидетелей или справка из медучреждения). В этом случае у суда обоснованно возникнут претензии к нотариусу и его также вызовут в суд для дачи показаний.
Это основные пункты, которые указаны в ГК как причина для аннулирования. Вам не подходит ни один из них? Тогда внимательно изучите законодательство или обратитесь к профессиональному адвокату — на самом деле таких причин может быть достаточно много.
Дарственная намного практичнее и надежнее завещания
Как можно оспорить сделку
Выше мы перечислили реальные причины для аннуляции договора дарения. Теперь рассмотрим несколько юридических способов ее оспаривания. Детальнее ознакомиться с требованиями закона к составлению документа вы можете в ст. 572-577 ГКРФ, и если они нарушены, то отмена дарственной на квартиру в принципе возможна при обращении в суд. Давайте рассмотрим, в каких случаях этого можно добиться.
- Если квартира была приобретена в браке, то для ее дарения необходимо согласие супруга. Причем это согласие должно быть оформлено нотариально — устные варианты не рассматриваются.
- Документ был подписан под давлением. Давление может быть разным — угроза жизни и здоровью владельца или его близким, угроза раскрытия какой-то информации, угроза увольнения или принуждение любым способом. Если подобный факт будет доказан, то сделка автоматически аннулируется.
- Одариваемым лицом выступила сторона, которая не имеет права на подобные сделки. К примеру, врач, который проводил лечение пациента, сотрудник соцслужбы, госчиновник, директор дома престарелых и пр.
- Даритель был обманут каким-либо образом. К примеру, пенсионер решил разменять свою трехкомнатную квартиру на однокомнатную, получив соответствующую компенсацию. Он нашел желающих на размен, а они убедили его составить договор дарения, чтобы избежать уплаты налогов. Пенсионер согласился, в результате остался вообще без жилья, поэтому сделка может быть оспорена и отменена.
- Договор был мнимый, то есть с целью ухода от налогов была заключена дарственная, а не сделка купли-продажи. Можно ли аннулировать дарственную на квартиру в этом случае? Да, можно не только разорвать соглашение, но и привлечь обе стороны к ответственности (или надавить на них, чтобы сделка была разорвана в самые сжатые сроки без доведения дела до суда).
- В заключении договора принимали участие несовершеннолетние или недееспособные лица (либо их права были нарушены). В этом случае сделка отменяется автоматически.
- Договор был заключен без владельца имущества. Это явное мошенничество, которое достаточно часто встречается. Злоумышленник достает данные о владельце квартиры, подписывает от его имени договор и обращается в Росреестр для переоформления. Иногда мошенники даже подделывают свидетельство из Росреестра, выселяя ничего не подозревающих родственников при помощи полиции.
Как правильно подготовиться к суду
Итак, у вас есть неоспоримые доказательства того, что сделка была совершена с какими-то нарушениями. Как действовать дальше и как аннулировать дарственную? Первым делом мы рекомендуем вам пообщаться с обеими сторонами и попробовать убедить их отменить сделку на основании имеющихся у вас данных. Не выкладывайте все карты на стол, но предупредите их, что готовы обратиться в суд и довести дело до конца. В большинстве случаев люди соглашаются, поскольку боятся связываться с правоохранительной системой. Но все же дело может дойти до суда. В этом случае вам понадобятся документальные доказательства, а не общие рассуждения и предположения. Что вам может пригодиться?
- Если новый собственник не следит за жильем, то проведите официальный осмотр квартиры с подписанием акта. Дополнительно опросите соседей, записав их показания на диктофон и на бумагу.
- Если даритель был недееспособным, то найдите способы получить медицинские доказательства этому: справки, обследования, выписки из истории болезни. Они должны быть получены официальным путем и только в тех клиниках, которые имеют лицензию на проведение подобной деятельности.
- Фотографии, видеоматериалы, аудиозаписи, доказывающие, что при заключении сделки или пользовании имуществом были допущены нарушения.
- Другие документы и доказательства, относящиеся к делу. Все они должны быть официальными, датированными и подписанными.
Внимание: при подаче заявления в суд учитывайте срок исковой давности. Если нарушение произошло 10 лет назад, то вам в 99 случаях из 100 откажут в возбуждении дела.
Обязательно перерегистрируйте недвижимость после заключения дарственной
Обычно исковой срок в подобных делах истекает через 3 года. А можно ли отозвать дарственную на квартиру, если нарушение произошло 5 лет назад? Только в том случае, если дело действительно серьезное и связано с нарушением Уголовного кодекса. К примеру, владельцу угрожали смертью, пытая его семью. Если нарушения были бытового или формального характера, то рассматривать дело не будут.
После сбора доказательств вам нужно будет обратиться в суд с исковым заявлением. Мы рекомендуем не заниматься этим самостоятельно, а составить его вместе с опытным юристом, который учтет сложившиеся обстоятельства. Попытайтесь привлечь как можно больше действенных доказательств, пригласить свидетелей и доказать, что нарушение действительно было, и оно было сделано умышленно.
Теперь вы знаете, как отменить договор дарения на квартиру и как действовать в случае обнаружения сомнительной сделки. Не стесняйтесь обращаться в суд, если у вас есть доказательства — он обязательно примет решение в вашу пользу.
